Исторически сложилось так, что среди многочисленных операций на рынке недвижимости Санкт-Петербурга обмен жилья занимает не последнее место. И если Вы решились на этот достаточно хлопотный шаг, вам будет необходимо знать некоторые особенности проведения такой сделки. Согласно действующему законодательству, любой собственник, владеющий жильем, любой наниматель жилого помещения в домах государственного или муниципального жилого фонда (с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи) имеет право произвести обмен занимаемой им квартиры с другим нанимателем или собственником, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Естественно, любая операция на рынке недвижимости, будь то традиционный обмен с вариациями или продажа жилья со встречной покупкой, представляет собой достаточно сложную процедуру, чреватую нервными и финансовыми затратами.

Существует несколько наиболее распространенных видов обмена со своими специфическими особенностями. Так, родственный обмен подразумевает процедуру, при которой любой совершеннолетний член семьи нанимателя обменивает приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом, но при условии, что вновь въезжающий вселяется в квартиру на правах члена семьи нанимателя. Согласно ст.53 и ст.70 Жилищного кодекса РФ данный обмен может происходить только с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь).

Равноценный обмен преследует цель смены места жительства (например, район города), или разъезда (съезда) со своими родственниками, сохранив при этом качество жилья без существенных изменений. В домах муниципального жилого фонда единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения и заключения с ними договора социального найма является ордер (ст.71 ЖК РФ), а для жилья на праве частной собственности необходимы правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения или договор мены. Обмен жилыми помещениями (фактический) без оформления обменных ордеров является недействительным.

Принудительный обмен. Зачастую встречается ситуация, когда совершеннолетние члены семьи, проживающие в одной квартире, никак не могут прийти к единому соглашению об обмене (к примеру, бывшие супруги, расторгнувшие брак, но продолжающие жить в одной квартире). Ст.68 Жилищного Кодекса РФ такую ситуацию однозначно трактует, как принудительный обмен. Основанием для принудительного обмена является решение суда о том, что дальнейшее совместное проживание ответчика и истца существенно нарушает интересы последнего, а причины, по которым ответчик отказывает в обмене, не могут быть признаны судом уважительными. Не случайно в ст.68 ЖК РФ говорится, что при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения "учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении".

Фиктивный обмен. Обмен может быть признан фиктивным в том случае, если реальной передачи прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, не произошло. То есть, гражданин, совершивший обмен и получивший на руки обменный ордер, не въезжает в полученное по данному ордеру жилое помещение, продолжая проживать в прежней квартире или комнате. Оспорить такой обмен можно, доказав в суде, что вы не выезжали из квартиры, пользовались и пользуетесь ею. Сделать это можно в частности, предъявив соответствующие документы (квитанции об оплате коммунальных услуг на ваше имя, оплате телефона и т.п.). При необходимости, основываясь на этом, можно поставить вопрос о признании договора на передачу квартиры в собственность и свидетельства о собственности на жилищное помещение недействительными.

Рыночные отношения, давно и прочно утвердившиеся на петербургском рынке недвижимости, дают любому гражданину возможность выбора. Доверить решение своих жилищных проблем агентству недвижимости или отважно, невзирая на временные затраты и риск "прогореть", заняться обменом самому или же с помощью частнопрактикующего маклера, либо обратиться в Государственное учреждение "Горжилобмен" (ГЖО) -организацию, хорошо известную горожанам еще с советских времен. Прежде чем вы выберете наиболее реальный, по вашему мнению, способ проведения обмена обратите внимание на два очень важных момента. Во-первых, риэлтерские агенства, если и оформляют обмен, то, все равно, предоставляют все документы в органы обмена, т.е. в Горжилобмен - ту единственную структуру, чьей прерогативой является выдача обменных ордеров. Во-вторых, обмен государственной площади на государственную (без приватизации, обращения к нотариусу и ПИБ) также осуществляется исключительно через ГЖО.

Основным плюсом в работе риэлтеров являются небольшие сроки проведения обменов. В такие агенства обращаются те, у кого есть деньги и нет времени, кто желает без особых хлопот и проблем найти вариант обмена через куплю-продажу, заведомо переплачивая в этом случае значительные суммы при покупке жилья. Эти фирмы существуют за счет клиентов, и сегодня они формируют рынок. Поэтому цены на недвижимость искусственно завышены с учетом интересов риэлтеров. Выбор вы сделаете сами, исходя из сложившейся жизненной ситуации, определившись с реальными сроками и вашими финансовыми возможностями. Но все оказанные вам ГЖО или риэлтерской фирмой услуги должны включать в себя полный обменный цикл, начиная от квалифицированной консультации специалистов по обменных вопросам, и заканчивая приемом, проверкой и подготовкой обменных документов для рассмотрения их на жилищной комиссии с последующей выдачей обменного ордера. Именно он и является единственным законным основанием для вселения в жилое помещение в результате обмена.